פרויקט פינוי ובינוי הינו תהליך במסגרת של התחדשות עירונית. בתהליך הורסים בניינים ישנים ומפנים את הדיירים למשכן חלופי ובונים במקומם בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר. בדרך כלל גבוהים יותר ועם יותר דירות מהבניינים שנהרסו. הרעיון של פרויקט פינוי ובינוי התחיל להתגבש אצל ממשלות ישראל בשנות השישים של המאה הקודמת. ומקורו של הרעיון הוא באירופה ובארצות הברית. במהלך 1965 הכנסת חוקקה את "חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום התשכ"ה 1965". מאחוריו הצורך לחדש שכונות ישנות שנבנו באיכות נמוכה בתקופת העלייה הגדולה של שנות החמישים.
חוק פינוי ובינוי הסמיך את המדינה להכריז על אזור שיקום או על מבנה שיקום. אח"כ לתכנן את שיקומו ולפנות את הדיירים של האזור על מנת לבצע את הבנייה מחדש. כמו כן, החוק הסמיך את המדינה להעניק ליזמים ולקבלנים זכויות בנייה עודפות והטבות מס בשביל לתמרץ אותם לבצע פרויקטים של פינוי בינוי. במשך כמה שנים טובות, הממשלה איתרה שכונות מצוקה ושאריות מהמעברות שהיו בארץ. זאת במטרה לפנות אותן ולבנות שכונות חדשות על השטח המפונה. רק ב- 1998 פרויקט פינוי ובינוי הוכרז רשמית כמדיניות ממשלתית. למרות זאת, הפרויקט הראשון של פינוי בינוי החל רק בשנת 2001. האכלוס שלו הושלם רק ארבע עשרה שנים מאוחר יותר. שכונת "אונו הירוקה" בקריית אונו שנבנתה באמצעות חברת מצלאוי. על פי דו"ח הרשות ההתחדשות העירונית הממשלתית לשנת 2020, בשנת 2020 ניתנו היתרי בנייה ל-2,295 יח"ד בשניים עשר מתחמי פינוי-בינוי.
מי מרוויח מפרוייקט פינוי ובינוי?
בשנים האחרונות תפסו פרויקטים של פינוי-בינוי ברחבי מדינת ישראל תאוצה. זאת מכיוון שעסקינן אודות עסקה שבה כולם מרוויחים – הדיירים, היזם והמדינה. היזם -לרוב מלווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו והוא בבחינת ההורים של הפרויקט.
היזם הוא שאחראי מול הדיירים על הפיכתו של הפרויקט מתוכנית למציאות. והוא שנושא בכל העלויות שבהן כרוך התהליך. משום שתהליכי פרוייקט פינוי ובינוי, במיוחד במסגרת מהלכי התחדשות עירונית מרובי דירות, הם תהליכים מורכבים מאוד שאורכים שנים, היזם נדרש לאורך נשימה פיננסי משמעותי ביותר וארוך טווח.
מהלכי פרויקט פינוי ובינוי כדאיים ליזם, כאשר בתמורה להשקעתו העצומה בפרויקט לרווחת הדיירים הוא זוכה לתוספות שטחי בנייה שאותם הוא יכול לשווק לציבור. כך הופך הפרויקט לכדאי גם בעבור היזם. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, על פי רוב גדולה יותר, בעלת מפרט טכני עשיר ותוספות, וזאת ללא כל עלות מצדם. יתרה מכך, הם נהנים מהתחדשות פני השכונה. תהיה כניסה של אוכלוסייה צעירה וחזקה יותר ומעלייה בשווי הנכס שברשותם מבלי שיצטרכו להשקיע בכך השקעה כלשהיא. בנוסף לכך, התהליך לא מאלץ את בעלי הדירות להיגרר להוצאות נלוות. וזאת משום שההסכם שבין בעלי הדירות ליזם פעמים רבות כולל כיסוי מלא של כל הוצאות המעברים והוצאות השכירות שנגרמות לדיירים בתוך התהליך. המדינה- וכמובן הרשויות המקומיות, נהנות ממנעד נרחב של יתרונות במימונו של היזם. כחלק מהתהליך, ומתוך הבנה שעוד דירות משמען עוד אנשים בבניין או בשכונה מסוימים, וביניהם לחייב את היזם לשיפור תשתיות והשבחת שכונות וחיסכון בשטחים פתוחים.
מה כולל התהליך?
ביצוע תהליך פרויקט פינוי בינוי כפוף לתכנית בניין עיר בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. בדרך כלל כאשר מתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, השכונה החדשה צפופה יותר. ולכן, הבנייה מלווה בשדרוג בתשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים. כדי לאפשר תהליך פינוי ובינוי, המתחם חייב להיות מוכרז באמצעות המדינה לכזה המיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים. וחייב לכלול לפחות עשרים וארבע יחידות דיור בנויות לפחות.
על מנת לבצע תהליך פרויקט פינוי ובינוי נדרשת הסכמתם של שמונים אחוזים מבעלי הדירות. כמו בתמ"א 38/2 ולעומת הסכמה של שישים ושבעה אחוזים מהדיירים שנדרשת בתמ"א 38/1 במסלול 'חיזוק עיבוי'. בתחילת דרכה של תכנית פינוי בינוי נדרשה הסכמה של מאה אחוזים מבעלי הדירות. דרישה זו עיכבה וטרפדה פרויקטים רבים. ולכן, בשנת 2006 הממשלה הורידה את שיעור ההסכמה הנדרש לשמונים אחוזים.
