אולי שמעתם שאנשים דנים על "חוב טוב" ו"חוב רע". באופן כללי, חוב טוב הוא משהו שיעלה בערכו עם הזמן. חוב רע, לעומת זאת, הוא משהו שיאבד מערכו עם הזמן. המרת חוב רע לחוב טוב, הידוע בכינויו 'מיחזור משכנתא', או "מיחזור חובות" היא אסטרטגיה אחת שיכולה לעזור לכם להפחית את נטל החוב הכולל שלכם ולשפר את מצבכם הכלכלי. אם זה נשמע כמו משהו שיכול לעזור לכם להשיג את היעדים הפיננסיים שלכם, מאמר זה יסביר את כל מה שאתם צריכים לדעת על – מיחזור משכנתא.
מה זה בכלל מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא הוא דרך לשלם את הלוואת הבית שלכם על ידי מינוף ההון העצמי בבית שלכם להשקעה בנכסים מניבים. כמו לדוגמה – נדל"ן להשקעה, תעודות סל או מניות. הרעיון הבסיסי הוא שאתם עושים שימוש בהכנסה מההשקעה שלכם, על מנת לבצע את החזרי ההלוואה שלכם. בדרך זאת, אתם יכולים לשלם את ההלוואה שלכם מהר יותר מאשר אם הייתם עושים החזרים חודשיים קבועים. עם מיחזור משכנתא, אתם יכולים ליצור עושר בו זמנית כאשר ההשקעות החדשות שלכם צומחות בערכן, גם כאשר אתם משלמים את המשכנתא שלכם. כמו כן, ככל שאתם מגדילים את ההון העצמי בבית שלכם, אתם יכולים ללוות יותר כסף כנגד הנכס שלכם ולהשקיע מחדש דיבידנדים. תוך כדי כך, אתם גם מעבירים את חוב הלוואת דירה ללא ניכוי מס לחוב בר ניכוי של הלוואת השקעה נפרדת.
כיצד מבצעים את התהליך?
להלן פירוט של אופן פעולת מיחזור משכנתא. מקווים שהוא יעזור לכם להבין כיצד תוכלו להשתמש בו לטובתכם.
- המחזור חוזר על עצמו. כשהמחזור חוזר על עצמו, בסופו של דבר תהיה לכם רק הלוואת ההשקעה הניתנת לניכוי להחזר. בצד, ייתכן שתוכלו גם לייצר הכנסה פסיבית בזמן שתשלם בסופו של דבר את החובות שלכם.
- למנף את ההון העצמי הביתי שלכם. בתור התחלה, תצטרכו לצבור הון עצמי משמעותי בנכס. כאשר ה-LVR שלך הוא יותר מ-80%, ייתכן שתצטרכו לשלם ביטוח משכנתא של מלווים יקר (LMI) לפני שתתאפשר לכם לגשת להון העצמי שלכם.
- המתינו לכסף הנוסף. אם זה נעשה נכון, נכס ההשקעה שלכם יתחיל להכניס הכנסה. זה משמש כדי לשלם את הלוואת הבית שלכם באמצעות החזרי הלוואה נוספים. ככל שההחזרים יגדלו, כך גם ההון העצמי של הבית שלכם יגדל. כעת תוכלו ללוות יותר כסף להשקעה.
- לוו כספים. כעת אתם לווים כסף כנגד הבית שלכם. לאחר מכן הוא מושקע בנכס מניב. כמו לדוגמה – מניות או נכסים להשקעה שאתם יכולים להשכיר כדי לייצר הכנסה.
מה הן האסטרטגיות של מיחזור משכנתא?
אתם יכולים ליישם מיחזור משכנתא באחת מהדרכים הבאות:
ירחון. בשיטה זו, תצטרכו למנף חלק מההון העצמי הביתי שלכם בשביל ליצור פיצול הלוואה נפרד. לאחר מכן, אתם מכניסים את ההון העצמי לחשבון קיזוז חדש המצורף לפיצול ההלוואה החדש שלכם. במקום להשקיע, אתם משתמשים בחסכונות החודשיים שלכם, כדי לשלם את הלוואת הבית העיקרית שלכם. לאחר מכן אתם לוקחים כמות דומה מהחדש חשבון קיזוז המצורף להלוואה החדשה שלכם ומכניסים אותו לחשבון התיווך שלכם לרכישת מניות מניבות הכנסה. משום שיש לכם את זה להשקעה, תשלומי הריבית על ההלוואה החדשה שלכם ניתנים לניכוי מס. היתרון בשיטה זו הוא שהיא מאפשרת להשקיע את הסכום החודשי המינימלי במניות. ובפרקי זמן קבועים מאשר השקעה בנתחים גדולים.
סכום חד פעמי. לפי שיטה זו, תחזירו את סכום המשכנתא שלכם, תלוו מחדש ותשקיעו את הכספים הללו. ככל שהמחזור נמשך, אתם שומרים נתח נוסף וממשיכים בתהליך. אסטרטגיית מיחזור משכנתא זו פופולרית יותר. זאת מכיוון שלרוב המלווים יש חלוקת הלוואות מינימלית שתוכלו ליצור.
