לפני כמה שנים, הרעיון של בעלות ומסחר בקטעי נדל"ן פיזיים עשוי היה להיראות מופרך מדי עבור רבים. אבל עם כניסתה של טכנולוגיית הבלוקצ'יין, טוקניזציה של נדל"ן מספקת הזדמנויות חדשות לבעלות והשקעה חלקית.
הופעת הבכורה של טכנולוגיית הבלוקצ'יין שהייתה מזמן בתחום הנדל"ן הפכה את אסימון הנכסים בעולם האמיתי לנושא המדובר בכבדות בתעשייה. אחרי הכל, טוקניזציה מתקתקת את כל אותן תיבות שנדרשות לעתים קרובות כדי לפרוע נוצות רבות בתעשייה מסורתית – היא דיגיטלית, גלובלית, מורכבת ומוכוונת עתיד.
אבל איך בדיוק עובד אסימון נדל"ן? וכיצד הוא יכול לעזור להפוך בעלות על נדל"ן לא נזיל לנזילות? בואו נסתכל.
מה המשמעות של טוקניזציה?
טוקניזציה היא תהליך של לקיחת נכסים מסורתיים (כמו נדל"ן) וחלוקתם לאסימונים דיגיטליים שניתן לסחור ב- blockchain. זה מקל על אנשים להשקיע ולסחור בנכסים כאלה ועוזר ליצור שוק נזיל יותר.
בעיקרו של דבר, טוקניזציה היא תהליך של המרת זכויות בעלות על נכסים לאסימונים דיגיטליים בבלוקצ'יין וניתן להשתמש בו כדי להזיז כמה דברים, כולל:
- נכסים מוחשיים כמו מתכות יקרות, נדל"ן, אמנות ועוד;
- נכסים בלתי מוחשיים כגון זכויות קניין רוחני
- מכשירים פיננסיים מוסדרים כמו אג"ח ומניות.
בהקשר של נדל"ן, טוקניזציה מתייחסת לפירוק (חלוקת הנכס לחלקים קטנים יותר) של רכוש באמצעות אסימונים המאוחסנים בבלוקצ'יין. בדרך זו, משקיעים יכולים להיות בבעלות ישירה של חלק מהנכס הבסיסי של האסימון מבלי צורך לרכוש או לנהל את הנכס כולו.
טוקניזציה יכולה לעזור להפוך את ההשקעה בנדל"ן לנגישה ונזילה יותר. במקום לרכוש נכס שלם, משקיעים יכולים כעת לקנות אסימונים המייצגים חלק מהנכס. זה מקל על אנשים להשקיע וגם עוזר ליצור שוק נזיל יותר.
היתרונות של טוקניזציה
לטוקניזציה יש פוטנציאל לחולל מהפכה בדרך שבה אנו משקיעים וסוחרים בנכסים על ידי הפיכתו לקל ונגיש יותר עבור כולם. לדוגמה, טוקניזציה יכולה לעזור ב:
נְזִילוּת
המרת נכסי נדל"ן לא נזילים ל"אסימונים" מרמזת כי השקעה ישירה בנכס מטופלת כאל עקיפה. זה מאפשר למנפיקים להבטיח נזילות גבוהה יותר, שכן מספר הקונים אינו מוגבל לאלה שיכולים להרשות לעצמם את כל הנכס. בנוסף, טוקניזציה מאפשרת גם בעלות חלקית, ופותחת הזדמנויות השקעה למאגר גדול יותר של משקיעים פוטנציאליים.
שְׁקִיפוּת
השימוש בטכנולוגיית בלוקצ'יין מביא לרמה חדשה של שקיפות לתעשיית הנדל"ן. מכיוון שהנתונים מאוחסנים בפנקס חשבונות מבוזר, כל העסקאות גלויות לכולם ברשת. עסקאות שהושלמו כבר לא ניתנות לשינוי, מניפולציה או ביטול, בתורם יצירת מערכת מאובטחת ואמינה יותר. שקיפות מוגברת זו עוזרת לבנות אמון ואמון בשוק, ולהפחית פעילות הונאה.
אוטומציה
השימוש בחוזים חכמים יכול לסייע לאוטומציה של מספר תהליכים המעורבים בעסקאות נדל"ן, כגון העברות בעלות, אימות מסמכים, תשלומי דיבידנד ותאימות. זה יכול לעזור להפוך את התהליך ליעיל ויעיל יותר, ולחסוך זמן וכסף לכל הצדדים המעורבים.
נְגִישׁוּת
טוקניזציה מסירה את המגבלות הנוכחיות על חלוקה של נכסים בעולם האמיתי, ומאפשרת לבסיס משקיעים רחב יותר להשתתף. חסמי כניסה מוסרים מכיוון שנכסים שפעם היו זמינים רק למעט מובחרים ומיוחסים יכולים כעת לגשת למספר גדול יותר של אנשים. נגישות מוגברת זו מסייעת לדמוקרטיזציה של השוק וליישר את מגרש המשחקים.
הפחתת אילוצים גיאוגרפיים
האופי הגלובלי של הבלוקצ'יין הציבורי מקל על האסימון של נכסים. מה שהופך אותם לזמינים למשקיעים בכל מקום בעולם. זה עוזר לשבור גבולות גיאוגרפיים ולחבר שווקים גלובליים. לדוגמה, נכס נדל"ן בניו יורק יכול כעת להיות אסימון ולהפוך זמין למשקיעים ביפן, ולהיפך. בתנאי שהבלוקצ'יין המשתתף עומד בחוקים הרלוונטיים Know Your Client ואסור הלבנת הון.
איך מסמלים נכסי נדל"ן?
ישנם שלושה שלבים המעורבים בסיימון נכסי נדל"ן:
שלב 1: מבנה העסקה
שלב זה כולל החלטה על סוג הנכס שיש לאסימון. בדרך כלל, בעלי נכסים:
- ליצור חברה בת שנוצרה על ידי חברת אם (לבודד סיכון פיננסי) הנקראת רכב ייעודי
- הפכו לחלק מקרן נדל"ן, או קרנות שכבר קיימות וממוקדות בהשקעה בניירות ערך בנדל"ן.
במהלך שלב זה, נקבעות גם זכויות בעלי המניות לדיבידנדים, ממשל חלקי ומניות הון.
שלב 2: בחירת פלטפורמה
השלב הבא הוא בחירת פלטפורמת הטוקניזציה ליצירת האסימונים. כמה דוגמאות לפלטפורמות פופולריות להזנת נכסי נדל"ן כוללות RealT, Harbor ו-Slice.
לאחר מכן, הפלטפורמה שנבחרה של בעלי הנכסים משתמשת בטכנולוגיית בלוקצ'יין כדי ליצור חוזים חכמים. המשמשים לאחר מכן לניהול ואוטומציה של מכירה, העברה ותשלומי דיבידנדים של האסימונים. אסימונים יכולים לרוץ על סוגים שונים של בלוקצ'יין, כגון:
- רשתות בלוקצ'יין ציבוריות. רשתות אלו הן מבוזרות ובעלות קוד פתוח, כלומר כל אחד יכול להצטרף ולהשתתף. הדוגמאות הידועות ביותר של בלוקצ'יין ציבורי כוללות את'ריום וביטקוין.
- בלוקצ'יין פרטי. רשתות אלו מרוכזות ומורשות, כלומר רק אלו עם הזמנה ממנהל הרשת יכולים להצטרף. בלוקצ'יין פרטיים משמשים לעתים קרובות עסקים וארגונים לצורך שמירה פנימית וניהול יעיל.
- רשתות בלוק צ'יין היברידיות. רשתות אלו הן שילוב של בלוקצ'יין ציבורי ופרטי. המעניקות למשתמשים את היתרונות של שני העולמות.
שלב 3: הנפקה והפצה של אסימונים
אסימונים נוצרים, מונפקים ומופצים במהלך הצעת אסימוני אבטחה (STO). בדומה למניות שהונפקו בבורסה במהלך הנפקה ראשונית לציבור (IPO), אסימוני אבטחה מוצעים למשקיעים בתמורה למימון. לאחר השלמת ה-STO, אסימוני האבטחה הללו רשומים בבורסת נכסים דיגיטליים. שם ניתן לקנות ולמכור אותם על ידי משקיעים.
כיצד יכול שוק הנדל"ן להפיק תועלת מטוקניזציה?
טוקניזציה מספקת נזילות חדשה לשוק הנדל"ן בכך שהיא מקלה על אנשים לסחור ולהשקיע בנכסים. באמצעות טוקניזציה, משקיעים יכולים כעת לקנות ולמכור בעלות חלקית בנכס. וזה דבר שלא היה אפשרי קודם לכן. זה יצר שוק נזיל יותר לנדל"ן ועוזר לשנות את האופן שבו אנשים משקיעים בנכס ובבעלותם.
שוק הנדל"ן העולמי מוערך כיום ב-280 טריליון דולר. עם זאת, למרות היותו אחד השווקים הגדולים בעולם, הנדל"ן המסורתי נותר ברובו בלתי נזיל ולא שקוף. המבקרים מגדירים זאת לגורמים רבים. כולל עלויות השקעה גבוהות, אופקי השקעה ארוכים, מתווכים יקרים ומחזורי הסדר לא יעילים.
טוקניזציה עוזרת לפתור את הבעיות הללו על ידי גישור על הפערים בין נדל"ן מסורתי לטכנולוגיית בלוקצ'יין. על פי מחקר שנערך לאחרונה על ידי מור העולמית, אם 0.5% מכלל שוק הנדל"ן העולמי ייווצר בחמש השנים הקרובות, שוק הנדל"ן יכול לצמוח באופן אקספוננציאלי ל-1.4 טריליון דולר. במילים פשוטות, אפילו חלק קטן מהנדל"ן המסורתי יכול לשפר משמעותית את נזילות השוק באמצעות טוקניזציה.
איך להשיג נזילות מבלי למכור את נכסי הנדל"ן שלך?
עקרונות מסורתיים של נדל"ן מכתיבים שצבירת נזילות יכולה להיות רק דבר אחד: מכירת נכסיו. עם זאת, עם טוקניזציה, זה כבר לא המקרה. כעת, בעלי נכסים יכולים לפתוח את נזילות הנכס שלהם מבלי למכור אותו.
טכנולוגיית הבלוקצ'יין פותחת שלל הזדמנויות. בכך שהיא מאפשרת לפרק נכסים לחתיכות קטנות יותר. מייצגת בעלות. מטפחת את הדמוקרטיזציה של השקעות בנכסים שאינם נזילים בעבר ושיפור הוגנות השוק. זה נכון לא רק לגבי נכסי נדל"ן. אלא גם לגבי מניות החברה, אוספי אמנות יקרי ערך ועוד.
לדוגמה, נניח שנכס להשכרה של 1 מיליון דולר של בעל נכס מייצר כיום הכנסה של 10,000 דולר לחודש. אם הם היו מייצרים את הנכס, הם יכולים להנפיק 10,000 אסימונים ב-$100 כל אחד. לאחר מכן ניתן היה למכור את האסימונים הללו בבורסת נכסים דיגיטליים למשקיעים. אשר לאחר מכן יוכלו לסחור באסימונים ולקבל הכנסות משכירות מהנכס.
בעל הנכס עדיין ישמור בבעלות על הנכס וימשיך לקבל ממנו הכנסות מדמי שכירות. עם זאת, תהיה להם גם את הנזילות הדרושה מבלי למכור את נכסיהם.
הסיכונים הפוטנציאליים הקשורים לטוקניזציה של השקעות נדל"ן
כשמדובר באסימון של נדל"ן, ישנם כמה סיכונים מרכזיים שמשקיעים צריכים להיות מודעים אליהם:
- רגולציה. אסימון נדל"ן הוא עדיין תופעה חדשה יחסית, שאינה מוסדרת כיום ברוב תחומי השיפוט. משמעות הדבר היא שקיים סיכון שחוקים ותקנות עשויים להשתנות, ולהשפיע לרעה על שוק הנדל"ן המסמל.
- תנודתיות. המחירים של נכסים דיגיטליים יכולים להיות מאוד תנודתיים. מה שאומר שמשקיעים עלולים להפסיד סכום כסף משמעותי אם ישקיעו בנכס שיורד בערכו.
- הונאה. כמו בכל השקעה, תמיד קיים סיכון להונאה. כאשר משקיעים בנדל"ן סמלי, מחקר יסודי ובדיקת נאותות חשובים כדי להבטיח שהפרויקט לגיטימי.
למרות הסיכונים הללו, התמורה הפוטנציאלית של השקעה בנדל"ן סמלי עולה על הסיכונים עבור משקיעים רבים. המפתח הוא להיות מודעים לסיכונים ולערוך מחקר מקיף לפני השקעה.
